Il y a des promoteurs immobiliers heureux, en Chine ! Témoin les stars pékinoises de la profession, Zhang Xin   et Pan Shiyi, dont le parcours vaut un petit détour.

Le couple vit dans un duplex au 32ème étage d’une tour du complexe résidentiel Jianwai Soho, l’un des gigantesques développements immobiliers qu’ils ont construits dans le « central business district » de Pékin. En 2008, malgré la crise, leur fortune était encore classée par Forbes au dix-neuvième rang des fortunes chinoises.

SOHO a été créée par Zhang Xin (张欣) et Pan Shiyi (潘石屹) en 1995, un an après leur mariage, et cotée à la Bourse de Hong Kong en 2007, levant alors 1,9 milliard de dollars, un peu plus que ce que Google avait levé lors de sa cotation en 2004. C’est un raccourci qui illustre assez bien la fièvre immobilière qui a marqué les années 90 en Chine, mais surtout un parcours personnel assez étonnant qui joint l’art de l’acquisition de terrains superbement situés, à un génie du marketing et de l’architecture innovante.

SOHO : le top du top de la promotion immobilière pékinoise

SOHO est l’acronyme de « small office, home office ». Avec un flair indiscutable, le couple a ciblé ce qui s’est révélé la niche la plus juteuse de l’ère post-maoïste en matière immobilière : le design fonctionnel. Leurs ensembles sont conçus pour les classes aisées et cosmopolites de la bourgeoisie émergente chinoise.

Les trois-quarts de leurs acquéreurs ont  moins de trente-cinq ans ; beaucoup ont étudié à l’étranger et sont eux-mêmes chefs d’entreprise. Les appartements ont des petites chambres, mais d’immenses salles de séjour qui peuvent être transformées, grâce à des murs coulissants, en « home offices ».

Alors que, en 1995, la plupart des immeubles étaient des blocs de béton vendus quasiment bruts,  SOHO a travaillé sur le design et les finitions. Les espaces résidentiels restent aérés, évitant l’étouffement d’immeubles trop proches les uns des autres ; en outre, au lieu des balcons fermés traditionnels, utilisés un peu partout pour faire sécher le linge, parker les bicyclettes et remiser le bric-à-brac familial, les appartements de SOHO ont d’immenses baies vitrées du sol au plafond qui ont provoqué quelques vertiges au début, mais donnent un sentiment d’espace et de lumière.

Les finitions sont soignées, utilisant beaucoup de bois fin, mais, coûts obligent, évitant le marbre ou le granit. Qui plus est, les immeubles sont dotés de commerces divers (et même des galeries de peinture) au niveau de la rue ; SOHO a été le premier promoteur à inclure des franchises Starbucks dans ses projets.

En 1999, la société a profité du boom créé par une nouvelle loi sur les hypothèques passée par le gouvernement chinois pour relancer l’activité économique ralentie par le crise financière asiatique. SOHO était alors en train de commercialiser son premier grand projet, SOHO Modern Town ((SOHO现代城) ; à la publication de la loi, les gens ont fait la queue pour acheter les appartements, et les deux mille unités résidentielles se sont vendues comme des petits pains. La construction a été terminée en décembre 2001. Le reste a suivi.

Les projets se sont multipliés avec l’acquisition de terrains à usage commercial dans divers quartiers de Pékin. L’un des plus importants est Jianwai Soho (建外SOHO), construit sur l’emplacement d’une ancienne usine de l’ère maoïste : l’usine n°1 de machines-outils de Pékin, qui fut, pendant la Révolution culturelle, l’une des six unités de production modèle ; c’est là que fut formée l’équipe de propagande musclée que Mao envoya « mettre de l’ordre » à l’université de Pékin et qui en prit de facto l’administration en charge.

Il y a quelque chose d’allégorique à voir aujourd’hui les quelque vingt tours de SOHO, signées Riken Yamomoto, avec leur trois cents boutiques et jardins sur les toits, se dresser au même emplacement.

Cependant, le projet le plus prestigieux, et sans doute le plus représentatif de l’air du temps, s’appelle (ironie ou évocation nostalgique ?) « La commune au pied de la Grande Muraille » (长城脚下的公社). En fait de commune, il s’agit de douze villas de luxe, construites, non loin de Pékin, sur une déclivité offrant une vue imprenable sur la Grande Muraille, chacune confiée à un grand architecte asiatique avec un budget d’un million de dollars.

Les villas, à l’origine conçues pour être des maisons de week-end pour nouveaux riches pékinois, sont devenues un centre d’attraction touristique, avec hôtel-cum-boutiques et centre de réunions. Le projet a été primé à la Biennale de Venise en 2002.

Diaporama pour ceux qui veulent rêver : http://www.communebythegreatwall.com/

Les deux promoteurs continuent aujourd’hui avec, entre autres, débordant de leur territoire habituel, un projet sur l’ïle de Hainan, le « Boao Kempinski », et à Sanlitun, le quartier des ambassades.. et des bars branchés à Pékin,  le « Sanlitun Soho » (三里屯SOHO).

Leur succès est sans aucun doute dû à leurs excellentes connexions, qui leur ont permis de mettre la main sur des terrains situés dans les sites les plus prestigieux de la capitale ; ils ont cependant su conserver une aura d’intégrité qui tranche dans un milieu réputé pour sa corruption et ses pratiques frauduleuses. Ils se sont créé une image d’icône médiatique, certes, mais, derrière les paillettes, il y a quand même beaucoup de travail et de volonté, et un certain génie.

Zhang Xin et Pan Shiyi : icones du nouveau capitalisme chinois

Pan Shiyi s’occupe de la construction, Zhang Xin du design. Leur complémentarité leur a valu une partie de leur succès. Mais leur réussite n’était pas évidente au départ : ils viennent tous les deux de familles pauvres, et leur enfance n’a pas été particulièrement dorée. Les médias parlent en général de Zhang Xin, elle est plus glamour, mais Pan Shiyi est tout aussi intéressant.

Pan Shiyi (潘石屹) est né, dans les années soixante, dans une famille paysanne du Gansu, l’une des provinces les plus arides de Chine. Sa mère était invalide, son père était « droitier », ce qui, à l’époque, était bien pire. La famille était si pauvre que les parents ont donné (ou vendu) deux petites filles à leur naissance. Il commença ses activités immobilières à Hainan, à la fin des années 80 : l’île était aussi exubérante que sa végétation, méritant le surnom de « Hawaï chinois ».

Puis, dans les années 1990, il lança la première société par actions de Pékin, Vantone Industry Ltd, qui fit son beurre avec le projet du New World Plaza, intégralement vendu avant même le début de la construction, à 7 800 dollars le mètre carré, un record à l’époque.

Zhang Xin (张欣) a un parcours encore plus fulgurant (1). Ses parents étaient des Chinois d’outre-mer qui ont fui la Birmanie dans les années 1950 pour échapper aux émeutes anti-chinoises et sont venus s’installer à Pékin. Par la suite, ils ont été envoyés dans un village pauvre du Henan où Zhang Xin a passé son enfance, Pendant la Révolution culturelle, cependant, ses parents ont soutenu des factions rivales de Gardes rouges, et ont fini par divorcer.

En 1980, Zhang Xin avait alors à peine quinze ans, sa mère l’emmena vivre à Hong Kong. Elles se retrouvèrent, dans des conditions misérables, à coudre des vêtements et piquer des chaussures dans des sweatshops. Zhang travaillait le jour et suivait des cours du soir.

Poussée à la fois par l’un des ses professeurs et l’exemple d’une amie, elle réussit à réaliser son rêve : partir étudier en Angleterre. En travaillant au début comme secrétaire, elle décrocha un premier diplôme, d’économie, à l’université du Sussex en 1988, puis un master’s en économie du développement à Cambridge en 1992.

Elle trouva alors un job à Wall Street, chez Goldman Sachs, avant de revenir à Pékin en 1994. C’est un camarade de Cambridge qui lui envoya un prospectus publicitaire de la société de Pan Shiyi, Vantone. C’est en le contactant pour un emploi qu’elle le rencontra.

Ils ont aujourd’hui une collection de peinture, une fondation et deux fils, nés en 1999 et 2001, aux prénoms significatifs, l’un plutôt confucéen, l’autre plutôt taoïste : Rang (让, céder, s’effacer) et Shao (少, peu de, manquer de). On est aux antipodes du roman de Chen Xiwo. J’oubliais : son prénom à elle, Xin 欣,signifie joyeux…

(1) Elle a fait l’objet d’une biographie écrite par Ingrid Li, ancienne collaboratrice de JP Morgan, mais aussi de Reuters : « Zhang Xin, on the return to China »

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Ils sont tous les deux des modèles de réussite dans la Chine d’aujourd’hui, le côté clean du boom économique chinois. Il y a aussi, bien sûr, le revers de la médaille, qui justifierait mieux le pessimisme de Chen Xiwo. L’exemple qui vient aussitôt à l’esprit est une autre célébrité du monde de l’immobilier, celle que le journaliste américain Philip Pan, dans un livre publié l’an dernier (1), a appelée « The rich lady ».

(1) »Out of Mao’s Shadow, the struggle for the soul of a new China », chapitre 6 page 147, par Philip Pan, ancien chef du bureau de Pékin du Washington Post.